建房知识

（试行）

第一章 总则

第一条 为进一步加强我区农村宅基地及房屋建设管理,落实“户有所居”，保障村民安居乐业和乡村振兴战略实施，根据《中央农村领导小组农业农村部关于进一步加强农村宅基地管理的通知》（中农发〔2019〕11号）和《北京市人民政府关于落实户有所居加强农村宅基地及房屋建设管理的指导意见》（京政发〔2020〕15号）的政策规定，结合我区实际，制定本管理办法。

第二条 本办法适用于我区农村宅基地及利用宅基地新建、改建、扩建及翻建住宅的申请、审批和建设管理等相关工作。

第三条 本办法所称住宅是指村民利用宅基地所建住房以及与居住生活有关的附属建筑物和设施。

第二章 规划管控

第四条 各乡镇（街道）要依据国家和本市相关规定，编制村庄规划，为农村宅基地及房屋建设管理提供依据。在编制村庄规划时，应本着节约集约利用土地和保护耕地的原则，统筹考虑生态控制线、城市开发边界和城乡建设用地总量（分区）控制目标，合理安排宅基地用地。提倡村委会结合本村实际情况，通过村规民约完善村民住宅建设标准，严格控制新增宅基地占用农用地，不得占用永久基本农田；涉及占用农用地的，应当依法办理农用地转为建设用地审批手续。

第五条 农村村民以下简称（村民）建设住宅时，应当符合村庄规划，使用原有宅基地和村内空闲地，并按规定程序申报，获得批准后方可建设。村庄规划应当对村民住宅建设布局，建筑风貌，房屋间距、基底面积和高度、房屋层数及高度等作出规范。

第六条 宅基地涉及文物保护单位保护范围内及其他各类建设控制地带的，应当按照有关规定报相关部门审批。农村宅基地上建房应当本着安全、适用、经济、绿色、美观的为原则，遵守村规民约，方便村民生活，体现当地历史文化、地区特色和乡村风貌。

第七条 各乡镇（街道）要结合本地区实际情况，在尊重村民意愿的基础上，可以通过以下四种途径落实村民户有所居。

（一）对已经在城镇稳定就业并纳入城镇职工社会保障体系的村民，可通过纳入本区居民住房保障体系实现户有所居。无宅基地但已享受保障性住房的村民，村集体不得再为其提供宅基地；已有宅基地再申请保障性住房的村民，应当按有关要求处置地上房屋并退出原有宅基地，不退出的不得为其提供保障性住房。

（二）对具备条件且村民有积极性的，可统一规划，在充分尊重村民意愿的基础上，通过集中建设村民公寓、村民住宅小区或纳入本区居民住房保障体系等多种方式，引导村民集中居住，实现户有所居，申请集中居住的村民应当自愿退出原有宅基地。

（三）对已依法、合理取得宅基地的村民，引导其在符合村庄规划的前提下，经乡镇(街道)审批，通过在原有宅基地上适当增加建筑面积缓解住房紧张，实现户有所居。

（四）对无法通过上述三种途径落实村民户有所居的，可通过合理安排建设用地指标、村庄整治、废旧宅基地腾退等多种方式，增加宅基地空间，满足符合宅基地分配条件村民的建房需求，落实村民户有所居。

第三章 宅基地申请资格和条件

第八条 农村宅基地申请主体应当是具有本集体经济组织成员资格或符合有关政策规定的村民。

第九条 有下列情形之一的农户，符合申请农村宅基地条件。

（一）本户内有两个(含)以上子女(户口及居住在同一宗宅基地)，除一名和父母共同居住的子女外，其他子女达到法定结婚年龄，无房分居且现有宅基地不能按照规定标准分户扩建的；

（二）因地质灾害搬迁、新村建设等按照政府统一规划和批准使用宅基地的；

（三）经村民会议或者村民代表会议同意，确因交通不便、饮水困难、地质灾害威胁等原因不适宜居住申请村内易地搬迁的；

（四）国家工程等公益性建设占用原宅基地未进行住房安置的；

（五）其他符合法律、法规规定的情况。

第十条 将原住宅出卖、出租、赠与或改作生产经营用途的农户，不符合申请农村宅基地条件。

第十一条 村民申请宅基地的，应当严格按照批准面积和建房标准建设住房，新批宅基地用地标准，人多地少的地区最高不得超过167平方米(0.25亩)，其他地区最高不得超过200平方米(0.3亩)，禁止未批先建和超面积、超高度占用宅基地。对于因继承、赠与、转让等历史形成的宅基地面积超标和“一户多宅”等问题，应按照有关规定分类妥善进行处置。对经批准易地建造住宅、易地搬迁以及集中建设村民住宅的，应严格按照“建新拆旧”的要求，将原宅基地退还给村集体。

第四章 宅基地审批流程

第十二条 农村宅基地应当由乡镇（街道）审批。

第十三条 符合宅基地申请条件的村民，向村委会提交申请人户口簿、身份证及家庭成年成员的身份证复印件、《农村宅基地和建房（规划许可）申请表》、《农村宅基地使用承诺书》等材料，村委会收到申请后，应当及时入户核实情况并依法组织召开村民代表会议进行审议，审议通过的，将申请村民的家庭成员人数、申请理由、拟用地位置和面积、拟建房屋层高和面积等事项在村务公开栏内公示七天，公示无异议或异议不成立的，村委会将农户申请材料、村民代表会决议及村委会意见等相关材料报乡镇（街道）审核审批。对于经依法批准的宅基地，村委会应及时将审批结果张榜公布。

第十四条 乡镇（街道）收到村委会上报材料，应当及时组织乡镇政府规划建设和农业农村等部门对农户申请进行审核，在《农村宅基地和建房（规划许可）审批表》中签署意见。一式三份，乡镇（街道）、村委会、申请村民各一份。对于审批通过的，乡镇（街道）应通过村委会向农户发放《农村宅基地批准书》并加盖骑缝章；审批不通过的，应通过村委会向农户发放《农村宅基地和建房不予批准通知书》并加盖骑缝章。乡镇（街道）在审核审批工作中要做到“四到场”，即：申请审查到场、批准后丈量放线钉桩到场、基础建成后核验到场、住宅建成后核查到场。

第五章 农村住宅建设管理

第十五条 依法、合理取得农村宅基地使用权的具有集体经济组织成员资格的村民申请在宅基地上新建、改建、扩建、翻建房屋（以下简称“村民建房”）的，应当严格按照村庄规划进行。

第十六条 加强建房设计管控，村庄规划对村民建房的间距、基底高度、房屋层数和高度标准有规定的，按照村庄规划执行。

（一）村民建房的基底面积占宅基地面积不得超过75%，建筑层数不得超过二层，不得建设三层及以上建筑和地下二层。其中：单层住宅平屋顶不超过3.6米，坡屋顶檐口不超过3.6米，坡屋顶屋脊不超过6.6米；两层住宅平屋顶不超过7.2米，坡屋顶檐口不超过7.2米，坡屋顶屋脊不超过9米。建筑高度计算起点为房屋基底上平面起计算。

（二）在同一地区新建住宅以及利用原有宅基地进行住宅建设的，村民委员会应根据镇、村规划和本地区地形、地貌和四邻房屋基底高度因地制宜确定一个或若干个室外地坪标高，并根据室外地坪标高，统一确定该地区村民住宅建设的房屋基底高度标准，经村民会议或者村民代表会议讨论通过后，报乡镇（街道）备案。

（三）屋顶设置楼梯间（电梯间）的，应以满足房屋检修需要为主，建筑面积应控制在8平方米以内，层高应控制在2.7米以内，方便检修工具运送为准，不得以建设楼梯间（电梯间）为由，变相建设局部3层房屋。

（四）房屋四至（含滴水）垂直下落投影、院墙、台阶等住宅建筑物均不得超出自家宅基地使用权限范围内，平房后檐滴水一般不小于0.4米，房山和围墙滴水一般不小于0.2米；两层楼房后檐滴水一般不小于0.8米（如采用雨落管等方式排水的可不小于0.4米），房山滴水一般不小于0.3米。

（五）在保证相邻用地权益的情况下，北侧开窗应设置为高窗。

（六）村庄整体风貌控制另有规定的，按照规定执行。

第十七条 村民应按照新农村美丽乡村规划设计的风貌进行建设。新建房屋必须进行户厕改造，户厕改造的化粪池和空气源室外机等相关生活设施应当控制在出宅基地范围内，村民必须遵守污水处理管理规定，庭院内应当考虑植树和绿化美化，着力改善人居环境，推进美丽乡村建设；村民住宅建设不得妨碍他人通行、通风、采光、排水，不得损害公共利益和他人的合法权益。

第十八条 村民建房应当征询四邻意见，四邻意见不一致的，由村委会会议决定是否同意其建房。村民建房申请审批流程参照本办法第四章宅基地审批流程办理。村民建房应当严格按照乡镇（街道）出具的建房批复进行。村民住宅建设应自批复之日起两年内开工建设。因特殊原因无法按期开工的，申请人应在批复期满三十日前，向乡镇（街道）申请延期，延长期限不得超过两年。村民住宅的基础（磉）建设完成后，申请人将建房批复交付村委会，由村委会向乡镇（街道）申请规划核验。乡镇（街道）接到申请后及时组织进行核验。经核验合格，出具核验合格意见；不合格的，应停止建设，限期改正。

第十九条 村民建房应当严格按照建房批复进行，建筑质量与安全应符合国家和北京市相关标准及农村住宅抗震设防等相关要求。施工过程中，应当遵守国家和本市建筑安全、消防安全等有关要求，便于消防取水和消防车辆通行，形成施工记录；村民要对建设房屋的质量安全负总责，承担建设主体责任；村民房屋的设计、施工、材料供应单位或个人分别承担相应的建设工程质量和安全责任。各乡镇（街道）和村委会要加强施工全过程监管和服务，督促落实抗震设防和绿色节能发展等措施。
    第二十条 村民建房竣工后，乡镇（街道）应及时组织相关人员到场进行竣工验收。重点对宅基地位置、建筑面积、建筑层数、建筑高度等进行验收，依据检查验收情况，乡镇（街道）填写《农村宅基地和建房（规划许可）验收意见表》，一式三份，乡镇（街道）、村委会、建房村民各一份。

第二十一条 乡镇（街道）、村对宅基地管理工作中形成的文书、照片、音影等资料应当及时归档，实行“一户一档”管理并建立台账。乡镇政府要及时汇总村民宅基地审批结果填写《农村宅基地审批结果备案表》,按月分别报送区农业农村、规划自然资源部门备案。同时每半年对村民建房验收结果进行汇总,填写《农村宅基地建房验收结果统计表》于每年6月底和12月底前报送区住房城乡建设、农业农村和规划自然资源等部门。

第二十二条 村民建房不得占用永久基本农田,并尽量使用原有的宅基地和村内空闲建设用地,确需占用农用地的,在依照法定程序办理农用地转为建设用地审批手续后,由区规划自然资源部门核发《乡村建设规划许可证》。

第二十三条 公安机关应按照《北京市门楼牌管理办法》（市政府令第254号）规定，根据乡镇（街道）核发的《农村宅基地和建房（规划许可）验收意见表》受理编制门牌，并为不动产登记部门出具《北京市门楼牌编号证明信》。经合法审批建设且符合建设要求的村民住宅，依据本市农村宅基地使用权确权登记颁证的有关规定，依申请办理房地一体确权登记手续。

第六章 建立宅基地有偿流转机制

第二十四条 稳慎处理宅基地历史遗留问题。对1982年以前划定的（按照0.4亩从宽认定）或因转让、赠与、房屋继承等历史原因形成的超出现行规定标准面积合法占用的宅基地，要稳慎处理。超占面积达到现行分配面积标准且具备分户条件的，允许其家庭内部人员优先使用，严格履行相应的宅基地审批手续，并按照新户纳入一户一宅进行管理；超占面积达不到按现行标准面积分户或家庭成员不具备分户条件的，仍由其继续使用，待翻建房屋时超占部分可自愿有偿退回村集体。对于村民非法占用农用地建房等历史遗留问题，应当依法逐步进行清理整治。

第二十五条 建立宅基地有偿退出和转让机制。

（一）在落实“户有所居”的前提下，通过多种方式，多渠道筹集资金，鼓励进城落户村民及因继承、赠与或购买房屋形成“一户多宅”的村民等，自愿有偿退出闲置宅基地，具体补偿标准由本集体经济组织成员民主决策确定。鼓励和引导村民在征得村集体经济组织同意的前提下，向本集体经济组织内部符合宅基地申请条件的村民转让宅基地。

（二）乡镇（街道）要加强对村集体经济组织工作进行指导，保障转让双方按照依法、自愿、有偿的原则，规范签订宅基地使用权、住房所有权转让协议，明确约定产权归属和各项权利义务。同时，乡镇（街道）和村集体要建立健全登记制度，做好集体内部宅基地有偿转让管理服务相关工作，协助农民做好农村住房产权变更登记。

（三）严格禁止城镇居民到农村购买宅基地和宅基地上房屋。严格执行国家和本市户籍政策，除法律法规政策规定情形外，禁止城镇居民将非农业户口转为农业户口，禁止城镇居民户籍向农村转移，严格管理农村间的户籍易地迁移。

第七章 加强闲置宅基地及住宅盘活利用管理

第二十六条 在落实户有所居、保障本村村民居住需求的前提下，村集体经济组织及其成员可以通过盘活利用闲置宅基地和闲置住宅发展乡村旅游、餐饮民宿、文化体验和休闲健康养老等新产业。盘活利用的闲置住宅应当在合法宅基地上已经闲置且预期继续闲置两年以上的住宅，应以现有集体建设用地（宅基地）使用权证及自然规划、住房城乡建设或乡镇（街道）核发的住宅建设手续作为权利证明依据，没有依据的，可由村委会出具证明。在确保村民合法权益的前提下，规范引导村集体经济组织及其成员采取自营、出租、入股、合作等多种方式进行盘活利用。出租用于居住或经营的，要严格遵守国家和本市有关规定，履行出租登记手续，租赁合同期限不得超过二十年，严禁出租不符合条件的房屋，禁止违法群租。

第二十七条 村集体经济组织作为农村宅基地所有权主体代表，在盘活利用闲置宅基地及闲置住宅的经营活动过程中，应发挥引导作用，加强统一组织管理。村民盘活利用闲置住宅应当经本集体经济组织同意。建立闲置住宅租赁合同动态监管机制，实行乡镇（街道）和村集体两级组织合同备案管理。村集体经济组织可以通过统一组织闲置住宅盘活利用、提供公共设施和服务等，获取合理的经营收益和管理费用，并严格纳入集体资产进行管理、分配和使用。鼓励村集体积极稳妥开展闲置宅基地整治，整治出的土地优先用于满足农村新增宅基地需求、村庄建设和产业发展。闲置宅基地盘活利用产生的土地增值收益应惠及集体经济组织全体成员，村民易地搬迁建房节省出的宅基地指标应优先用于村集体发展产业。

第二十八条 盘活利用闲置宅基地及闲置住宅，应当严格按照村庄规划和村庄建筑风貌管控要求进行。地质灾害易发区等存在安全隐患的村庄以及列入搬迁计划、拟拆迁腾退和已纳入城市开发边界内的村庄不得开展盘活利用工作。享受过政策性搬迁的旧村址，应当严格按照调整后的规划执行，已经调整为非集体建设用地的，必须复垦复绿；仍规划为集体建设用地的，在消除安全隐患前不得开展盘活利用工作。禁止社会资本下乡利用农村宅基地建设别墅大院和私人会馆；禁止借租赁、盘活利用之名违法违规圈占、买卖或变相买卖宅基地。

第二十九条 盘活利用或经过修缮加固后的村民闲置住宅，应当符合抗震设防与绿色发展要求。开展经营活动过程中要严防火灾，存在消防安全隐患的，应当依据相关标准进行整改，村委会和村集体经济组织应加强安全监管，杜绝治安、消防、卫生等安全隐患。

第八章 组织保障

第三十条 各级党组织要加强对党员、公职人员、村干部的监督管理，带动广大群众严格遵守国家和本市宅基地及房屋建设管理相关规定。严禁党员、公职人员、村干部违法违规占用土地或超占、多占宅基地建房。对违法违规建房的当事人以及相关责任人，坚决依法依规依纪严肃查处；对触犯刑法、构成犯罪的，要依法追究刑事责任。

第三十一条 建立区级主导、乡镇（街道）主责、村级主体的农村宅基地及房屋建设管理体制机制，各乡镇（街道）应积极做好农村宅基地统计调查、宅基地和农房利用现状调查等基础性工作，全面摸清宅基地规模、布局和利用情况。逐步建立宅基地及房屋建设基础数据和管理信息系统，推进宅基地及房屋建设规范化、信息化管理。

第三十二条 对于宅基地及房屋建设管理工作，区直各职能部门要加大支持力度，完善工作机构，充实人员力量，落实工作经费，改善工作条件，全面加强监督管理。区农业农村局负责本区农村宅基地改革和管理有关工作，指导宅基地分配、使用、流转、闲置宅基地及闲置住宅盘活利用以及责令退还村民建房非法占用的土地等工作。市规划自然资源委员会房山分局负责指导乡镇（街道）编制村庄规划及宅基地合理布局、村庄规划的审批、宅基地涉及农用地转为建设用地的申报、宅基地房屋建设审核报批、房地一体确权登记颁证、标准建筑图集编制发放以及违法建设认定等工作。区住建委负责宅基地上房屋建设的指导和技术服务等工作。区民政局负责指导乡镇（街道）将村民建房事宜列入《村民自治章程》及村规民约，引导村民规范有序开展建房。其他相关单位按照各自职责，共同做好宅基地及房屋建设管理相关工作。

第三十三条 乡镇（街道）是农村宅基地及建房的审批和监督管理的责任主体，负责组织村庄规划编制，合理安排宅基地用地、闲置宅基地和闲置住宅盘活利用管理，宅基地及建房审批、建房施工监管、指导和服务、违法违规建房制止和查处、矛盾纠纷调处等工作。探索建立宅基地及建房统一管理机制，建立联审联办制度，为村民提供便捷高效服务。应当定期开展农村宅基地、建房和安全隐患动态巡查，及时发现和处置涉及宅基地的各类违法违规行为，防止产生新的违法违规占地现象。对于未经批准使用宅基地进行住宅建设的，符合村庄规划的，责令其补办审批手续，不符合村庄规划的，责令限期拆除，有租金收入的，没收资金收入并处一倍罚款。对于巡查发现或村级上报的违反治安等管理规定的，应当督促其整改，并经乡镇（街道）验收，合格后方能开展经营活动。对于历史上非法占用农用地建设村民住宅等违法建设等问题，应当依法逐步进行清理整治。

第三十四条 村委会是宅基地及建房监督管理和日常服务责任主体，应当依法组织和完善宅基地民主管理程序，探索建立村级宅基地协管员制度，具体负责村内宅基地及建房的申请核实、建房施工管理、宅基地用地调整、纠纷调解处置、宅基地退出处置和村民宅基地违法用地的劝阻、报告等工作；同时配合村集体经济组织做好闲置宅基地及闲置住宅利用等相关工作。村集体经济组织负责配合村委会做好集体经济组织成员资格认定和政策规定的宅基地管理使用等工作。对本村以外的个人或单位使用本集体宅基地的，由村集体经济组织收取相关费用。村委会应当加强日常巡查，发现违反治安、消防、卫生、房屋安全等管理规定的违法行为，须及时上报乡镇（街道）进行处置。

第九章 法律责任

第三十五条 各乡镇（街道）及行政主管部门工作人员应忠于职守，严格执行各项法律、法规，认真落实各层级管理政策，对于玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊，视情节和后果，给予行政处分直至追究刑事责任。

第三十六条 农村村民未经批准或者采取欺骗手段骗取批准非法占用土地建设住宅的,应依法退还非法占用的土地，并拆除在非法占用的土地上新建的房屋。农村村民违反本办法建设住宅的，依据相关法律法规进行查处，违法行为未消除前，不得有偿退出，不得再次申请建房。新建房屋竣工后，不按规定拆除原有房屋、退还宅基地的，按照非法占用土地处理。

第十章 附则

第三十七条  村民集中住宅的规划建设，不在本办法管理范畴，按照北京市相关政策法规办理。

第三十八条 本办法由房山区XXXX负责解释。

第三十九条 本办法自2020年 月  日起施行。